Comprar o imóvel no leilão é só o começo. Para que ele seja legalmente seu, é preciso regularizar toda a documentação.
O que significa regularizar: garantir que o imóvel está registrado no seu nome, a construção está averbada, não há pendências documentais e as certidões estão em dia.
Documentos Necessários
| Para o registro | Para regularização complementar |
|---|---|
| Carta de arrematação ou escritura | Habite-se (se não tiver) |
| Comprovante de ITBI pago | Planta aprovada pela prefeitura |
| Certidão de matrícula atualizada | ART/RRT do responsável técnico |
| Documentos pessoais (RG, CPF) | Certidão negativa de débitos municipais |
4 Etapas da Regularização
1
Etapa 1
Registro da Arrematação
- 1Protocole no Cartório de Registro de Imóveis
- 2O cartório examina a documentação (qualificação registral)
- 3Se houver pendências, faz exigências
- 4Registro feito na matrícula
| Prazo | Custo |
|---|---|
| 15 a 30 dias (sem exigências) | Emolumentos tabelados por estado |
2
Etapa 2
Averbação da Construção (se necessário)
Se a construção não está averbada na matrícula:
- 1Contrate engenheiro ou arquiteto
- 2Ele produz planta e memorial descritivo
- 3Leve à prefeitura para habite-se
- 4Com habite-se + ART/RRT, solicite averbação no cartório
| Prazo | Custo |
|---|---|
| 30 a 120 dias | R$ 3.000 a R$ 15.000 |
3
Etapa 3
Retificação de Área (se necessário)
| Tipo | Quando | Prazo |
|---|---|---|
| Administrativa | Vizinhos concordam | 30 dias |
| Judicial | Impugnação dos confrontantes | Até 1 ano |
4
Etapa 4
Cancelamento de Ônus
Após arrematação judicial, penhoras e hipotecas anteriores devem ser canceladas na matrícula com mandado judicial.
Pendências Mais Comuns em Imóveis de Leilão
| Pendência | Problema | Solução |
|---|---|---|
| Construção não averbada | "Oficialmente" é só terreno | Habite-se + averbação |
| Área divergente | Matrícula ≠ planta real | Retificação |
| Nome do proprietário diferente | Divórcio, falecimento | Averbação de retificação |
| Penhoras não canceladas | Ônus na matrícula | Mandado judicial + cartório |
Custos Realistas de Regularização
| Item | Custo estimado |
|---|---|
| Registro da arrematação | R$ 2.000 a R$ 5.000 |
| ITBI | 2% a 3% do valor |
| Averbação de construção | R$ 3.000 a R$ 15.000 |
| Retificação de área | R$ 1.000 a R$ 5.000 |
| Certidões diversas | R$ 200 a R$ 500 |
CRI vs. Tabelionato — não confunda: O CRI (Cartório de Registro de Imóveis) é onde o imóvel é registrado. O Tabelionato de Notas é onde a escritura pública é lavrada. No leilão judicial, a carta de arrematação substitui a escritura — você vai direto ao CRI.
Checklist de Regularização
- [x] Recebi carta de arrematação ou escritura
- [x] Paguei ITBI e guardei comprovante
- [ ] Registrei no Cartório de Registro de Imóveis
- [ ] Verifiquei se a construção está averbada
- [ ] Verifiquei se a área da matrícula está correta
- [ ] Cancelei ônus anteriores (se judicial)
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