A matrícula é o RG do imóvel. Todo o histórico — donos anteriores, dívidas, penhoras, hipotecas — está registrado ali. Analisar a matrícula antes de dar lance em leilão é obrigatório.
O Que É a Matrícula
A matrícula é o documento mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) que registra toda a vida jurídica de um imóvel. Cada imóvel tem uma matrícula única.
Exemplo: Matrícula nº 45.231 do 3º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo. Sempre peça a certidão de inteiro teor — é a versão completa, com todo o histórico.
Como Solicitar
| Forma | Onde | Custo |
|---|---|---|
| Presencialmente | Cartório de Registro de Imóveis | R$ 50 a R$ 100 |
| Online | Registradores.onr.org.br ou Central RCPN | R$ 50 a R$ 100 |
Como Ler a Matrícula
| Seção | O que é | O que observar |
|---|---|---|
| Cabeçalho | Cartório, nº da matrícula, data | Identificação básica |
| Registros (R-1, R-2...) | Transferências de propriedade | O último R = dono atual. Confere com edital? |
| Averbações (AV-1, AV-2...) | Fatos que alteram o imóvel | Penhora, alienação fiduciária, usufruto |
Ônus e Gravames: O Que Significam
| Ônus | O que é | Risco |
|---|---|---|
| Hipoteca | Imóvel como garantia de empréstimo | Credor pode executar |
| Alienação fiduciária | Banco é "dono" até quitação | Base do leilão extrajudicial |
| Penhora | Bloqueio judicial por dívida | Pode haver múltiplas |
| Usufruto | Alguém tem direito de uso | Direitos mesmo após venda |
| Indisponibilidade | Bloqueio total | Nenhuma transação permitida |
Atenção com usufruto: o usufrutuário tem direitos mesmo após venda em leilão. Usufruto vigente é uma das maiores red flags na matrícula.
Red Flags na Matrícula
- Múltiplas penhoras de credores diferentes
- Usufruto vigente não cancelado
- Indisponibilidade não levantada
- Proprietário diferente do que consta no edital
- Área divergente da anunciada
- Construção não averbada — problema para financiar
Checklist da Matrícula
- [x] Pedi certidão de inteiro teor atualizada (máximo 30 dias)
- [x] O proprietário confere com o edital/processo
- [x] Identifiquei todos os ônus (hipoteca, penhora, alienação fiduciária)
- [ ] Não há usufruto vigente
- [ ] Não há indisponibilidade pendente
- [ ] A área registrada confere com a anunciada
- [ ] A construção está averbada (se houver)
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