A diferença entre um investidor lucrativo e um que perde dinheiro em leilão geralmente está em uma planilha — ou melhor, em um simulador que faz a conta certa.
Sem simulação, você não sabe se o negócio é bom ou ruim. Comissão, ITBI, cartório, reforma, débitos, desocupação — tudo isso se soma. O simulador transforma "achismo" em decisão fundamentada.
O Que Um Bom Simulador Calcula
| Cálculo | O que mostra |
|---|---|
| Custo total | Lance + comissão + ITBI + cartório + débitos + reforma + desocupação |
| Valor de mercado | Preço por m² da região, comparativos |
| Margem e ROI | Diferença entre valor de mercado e custo total |
| Teto de lance | Valor máximo com margem de segurança |
| Cenários | Otimista, realista e pessimista |
Como Interpretar os Resultados
| Margem | Sinal | Recomendação |
|---|---|---|
| Acima de 25% | Verde | Excelente — boa folga para imprevistos |
| 15% a 25% | Amarelo | Funciona, mas pouca margem para erro |
| Abaixo de 15% | Vermelho | Risco não compensa |
| Negativa | Pare | O imóvel custa mais do que vale |
5 Erros Que Um Simulador Evita
- 1Comprar achando que tem 40% de desconto quando na verdade, após custos, tem 15%
- 2Dar lance acima do teto porque não sabia qual era o teto
- 3Esquecer custos que somam R$ 20.000 ou mais
- 4Não considerar a reforma que o imóvel claramente precisa
- 5Comprar imóvel que não vale a pena em nenhum cenário
Como Usar na Prática — 5 Passos
- 1Encontre um imóvel que te interesse na plataforma
- 2Abra o simulador e veja os números pré-preenchidos
- 3Ajuste as variáveis conforme sua análise (reforma maior? desocupação mais cara?)
- 4Veja a margem e o teto de lance
- 5Decida: o lance mínimo está abaixo do seu teto? Se sim, vale analisar mais a fundo
Simulador não substitui análise completa. Ele é uma ferramenta de triagem — descarta imóveis que não fazem sentido rapidamente. Antes de dar lance, você ainda precisa ler o edital, verificar a matrícula e avaliar o estado do imóvel.
O Que o Simulador da AUC Calcula
- Custo total estimado com todos os itens
- Valor de mercado da região baseado em dados reais
- Margem bruta e percentual
- Teto de lance recomendado
- ROI para flip e yield para aluguel
Checklist — Usando o Simulador
- [x] Abri o simulador para o imóvel que me interessa
- [x] Verifiquei a margem com os valores padrão
- [ ] Ajustei variáveis para cenário realista (reforma, desocupação)
- [ ] A margem está acima de 15% (mínimo)
- [ ] O lance mínimo está abaixo do teto recomendado
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