Antes de dar qualquer lance, você precisa responder uma pergunta: quanto posso pagar por esse imóvel e ainda ter lucro (ou economia)?
A fórmula: Teto de lance = Valor de mercado − Custos totais − Margem de segurança. Se o lance mínimo está abaixo do seu teto: vale analisar. Se está acima: passe para o próximo.
Passo a Passo — 5 Etapas
1
Passo 1
Estime o Valor de Mercado
- Pesquise imóveis similares (mesmo bairro, tipo, área) em portais como Loft, QuintoAndar, ZAP
- Use o preço por m² da região como referência
- Desconte 10-15% do preço pedido (preço de anúncio ≠ preço real)
2
Passo 2
Some Todos os Custos
| Custo | % estimado | Exemplo (lance R$ 180k) |
|---|---|---|
| Comissão leiloeiro | 5% | R$ 9.000 |
| ITBI | 3% | R$ 5.400 |
| Cartório (registro) | 1,5% | R$ 2.700 |
| Condomínio atrasado | variável | R$ 8.000 |
| IPTU atrasado | variável | R$ 0 (judicial) |
| Desocupação | variável | R$ 5.000 |
| Reforma | variável | R$ 20.000 |
| Custos totais | — | R$ 50.100 |
3
Passo 3
Defina a Margem de Segurança
| Objetivo | Margem recomendada |
|---|---|
| Investimento (flip/revenda) | 20% a 25% do valor de mercado |
| Moradia | 10% a 15% |
4
Passo 4
Calcule o Teto de Lance
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor de mercado | R$ 300.000 |
| (−) Custos totais | R$ 50.100 |
| (−) Margem de segurança (20%) | R$ 60.000 |
| = Teto de lance | R$ 189.900 |
Decisão: Lance mínimo até R$ 189.900 = negócio tem potencial. Acima disso = risco grande demais.
5
Passo 5
GO ou NO-GO?
| Critério | GO ✓ | NO-GO ✗ |
|---|---|---|
| Lance mínimo vs. teto | Abaixo do teto | Acima do teto |
| Matrícula | Limpa | Com problemas |
| Estado do imóvel | Conhecido | Desconhecido |
| Capital disponível | Suficiente | Insuficiente |
| Margem | Acima de 15% | Abaixo de 15% |
Top 5 Erros no Cálculo
- 1Esquecer a comissão do leiloeiro (5%) — é um custo alto e separado do lance
- 2Usar valor de anúncio como valor de mercado — anúncio é pedido, não preço real
- 3Ignorar condomínio atrasado — pode acumular dezenas de milhares
- 4Subestimar reforma — sempre custa mais e demora mais
- 5Não considerar margem de segurança — imprevistos sempre aparecem
Checklist — Cálculo Completo
- [x] Estimei valor de mercado com comparativos reais
- [x] Somei todos os custos (comissão, ITBI, cartório, débitos, reforma, desocupação)
- [x] Defini margem de segurança (mínimo 15%)
- [ ] Calculei o teto de lance
- [ ] O lance mínimo está abaixo do meu teto
- [ ] Tenho capital ou financiamento para cobrir tudo
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