O erro mais comum de quem compra imóvel em leilão é olhar só o valor do lance. O desconto de 40% parece incrível — até você descobrir que tem mais R$ 30.000 a R$ 50.000 em custos que ninguém avisou.
Regra essencial: O desconto real nunca é o desconto aparente. A comissão, ITBI, cartório, reforma e débitos podem reduzir uma margem de 40% para 20% — ou menos.
Os 8 Custos de Uma Arrematação
| # | Custo | Valor típico | Observação |
|---|---|---|---|
| 1 | Comissão do leiloeiro | 5% do arremate | Adicional ao lance |
| 2 | ITBI | 2% a 3% | Varia por município |
| 3 | Registro em cartório | 1% a 2% | Tabelado por estado |
| 4 | IPTU atrasado | Variável | Judicial: sub-roga. Extrajudicial: ver edital |
| 5 | Condomínio atrasado | Variável | Propter rem — arrematante paga |
| 6 | Desocupação | R$ 2.000 a R$ 15.000 | Se imóvel ocupado |
| 7 | Reforma | R$ 10.000 a R$ 80.000+ | Quase sempre necessária |
| 8 | Honorários | R$ 2.000 a R$ 5.000 | Advogado/assessoria |
Exemplo Prático: Imóvel de R$ 200.000
Imóvel com valor de mercado de R$ 350.000, arrematado por R$ 200.000 em 2ª praça.
| Custo | Valor | % do lance |
|---|---|---|
| Lance | R$ 200.000 | — |
| Comissão leiloeiro (5%) | R$ 10.000 | 5% |
| ITBI (3%) | R$ 6.000 | 3% |
| Cartório (registro) | R$ 3.000 | 1,5% |
| Condomínio atrasado (12 meses) | R$ 6.000 | 3% |
| Desocupação (amigável) | R$ 3.000 | 1,5% |
| Reforma leve | R$ 15.000 | 7,5% |
| TOTAL | R$ 243.000 | — |
Resultado: Desconto aparente: 43% (R$ 200k vs R$ 350k). Desconto real, após todos os custos: 30,6%. Ainda é excelente — mas é muito diferente dos 43% iniciais.
A Fórmula Que Você Deve Usar
Margem real = Valor de mercado − (Lance + todos os custos)
| Margem real | Avaliação |
|---|---|
| Acima de 25% | Excelente oportunidade |
| 15% a 25% | Boa, mas com pouca folga |
| Abaixo de 15% | Risco provavelmente não compensa |
| Negativa | Não compre |
Top 5 Custos Mais Esquecidos
- 1Condomínio atrasado — pode acumular R$ 10.000+
- 2Reforma — sempre custa mais do que você imagina
- 3Comissão do leiloeiro — 5% que vem "de surpresa"
- 4Desocupação — custo + tempo
- 5IPTU atrasado — nos extrajudiciais
Checklist de Custos
- [x] Calculei comissão do leiloeiro (5%)
- [x] Calculei ITBI do município
- [x] Estimei custo de cartório
- [ ] Levantei condomínio atrasado com a administradora
- [ ] Estimei reforma necessária
- [ ] Incluí desocupação (se ocupado)
- [ ] Somei tudo e verifiquei a margem real
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