O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um dos custos obrigatórios ao comprar imóvel em leilão. Saber como ele funciona evita surpresas e pode até gerar economia.
O Que É o ITBI
O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono. Sem o pagamento do ITBI, o cartório não registra a transferência — ou seja, o imóvel não passa para o seu nome.
Base de Cálculo: Valor Arrematado ou Valor Venal?
Essa é a principal dúvida. A resposta depende do tipo de leilão:
| Tipo de leilão | Base de cálculo | Jurisprudência |
|---|---|---|
| Judicial | Valor da arrematação | STJ já definiu — favorável ao arrematante |
| Extrajudicial | Valor da arrematação | Menos pacificado, mas maioria aceita |
Dica que gera economia: Se a prefeitura insistir em cobrar pelo valor venal (maior que o arrematado), conteste administrativamente — a jurisprudência do STJ é favorável ao arrematante.
Alíquota por Cidade
| Cidade | Alíquota |
|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |
| Belo Horizonte (MG) | 3% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
| Porto Alegre (RS) | 3% |
| Salvador (BA) | 3% |
| Brasília (DF) | 3% |
| Recife (PE) | 3% |
Como Calcular
Fórmula: ITBI = Valor do arremate × Alíquota
| Dado | Valor |
|---|---|
| Imóvel arrematado | R$ 200.000 |
| Alíquota (São Paulo) | 3% |
| ITBI a pagar | R$ 6.000 |
Isenções e Reduções Possíveis
- Primeira moradia — alguns municípios concedem isenção ou redução
- Habitação popular — imóveis abaixo de determinado valor podem ter alíquota reduzida
- Uso de FGTS — alguns municípios concedem redução
Como Gerar a Guia — Passo a Passo
- 1Acesse o site da prefeitura (seção de ITBI ou tributos)
- 2Preencha os dados do imóvel (matrícula, inscrição municipal)
- 3Informe o valor da transação (valor do arremate)
- 4Gere o boleto e pague
- 5Guarde o comprovante — o cartório vai exigir
Como Contestar Cobrança Indevida
Se a prefeitura cobrar pelo valor venal (e não pelo arremate):
- 1Conteste administrativamente na própria prefeitura
- 2Se negado, entre com ação judicial citando jurisprudência do STJ
- 3Pague o valor que considera correto e conteste a diferença
Checklist ITBI
- [x] Sei a alíquota do município do imóvel
- [x] Calculei o ITBI sobre o valor do arremate
- [ ] Verifiquei se tenho direito a isenção/redução
- [ ] Gerei a guia antes de ir ao cartório
- [ ] Guardei o comprovante de pagamento
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